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牛刀房价太高农民工大学生一辈子也买不起

2018-10-24 18:38:43

牛刀:房价太高 农民工大学生一辈子也买不起

牛刀:中国未来房价基本走势的分析和预测

本来不想再说房价,但是,因为我的不习惯关机,今天一不留神答应了央视的邀请接受采访,又看见那么多友的留言,加上我除了去年12月底在凤凰卫视震海听风录作了一台节目,宣布中国房价2011年上涨2012年崩溃已经半年,几乎谢绝了所有媒体的采访,所以,

便想和友一起谈谈心,也给一向支持我的媒体朋友和友做一个交代,兼做回答采访和友关心的问题。

中国房价走到今天,一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然,危机依然深重,风险敞口极其巨大,如何应对,是我们应该考虑的大问题。

我们先来看看背景:

首先我们来看人民币,这是最为关键的问题。

在人民币升值到顶的时候,也是本轮通胀的末梢,同时,在外贸上出现连续三个月的逆差。那么,按常规,人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机,也是购买美元的最好时机。这个底部的确认,有三大特征:一是连续三个月的贸易逆差,不管差额多大,这一项指标就当正式确立;二是中美经济和战略和合作关系一直在维持,这个时期内没有大的风波;三是美元走强,突破90点后。

时间节点上判断:人民币目前已经升值3.6%,离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间,看来升破6元,要到2012年的6月至7月之间。

其次是央行停止加息,这一条表明通胀停止,滞涨开始。

央行加息与否,是有很多数据在支撑,我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据,因为统计局的变来变去,已经很不可信,这不妨让我们做一个参照,也没有别的数据可以参照。也就是说,CPI回到3%以下,是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息,主要是看CPI是不是降下来了。

中国经济诸多病症,已经不能好好康复。通胀一结束,很可能来临的是滞涨。滞涨一开始,全社会购买力急剧下降,很多人连工作都不保,有什么心思去买房子?在滞涨中,人们都很迷茫,首先想到的是未来的路怎么走的问题,而不是改善居住。这个拐点,是一个很痛苦的拐点,因为简单的刺激经济已经不起任何作用,只能踏踏实实搞好生产和消费,但是,市场次序已经破坏,重新建立要很长一段时间。

第三个刘易斯拐点已经出现,这是中国城市化的一个大拐点。

刘易斯拐点的出现,说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说,刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点,是指在工业化过程中,随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移,农村富余劳动力逐渐减少,最终枯竭。体现在很多企业,就是一涨薪水

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,老板就要破产;而不涨薪水,就招不到工人。

民工荒现象,就是这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现,而且,已经暴露出恶果,直接导致企业破产。国家把农民诱惑到城市打工,什么保障都没有。农民工根本就没有因此而积累财富,更谈不上到城市消费,吃喝玩乐,通胀一来谁都消费不起;衣食住行,无一能得到保障,更谈不上能够在城市买房,能够居住。这样的打工,不可持续。这是一种典型的伪城市化。

第四个是人口拐点,25岁至34岁婚龄人口锐减40%。

摧毁高房价的,最后是人口结构。城市到处是住宅,但是,有的官员一人几十套,而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅,还叫做住宅吗?全国660个城市空置住宅已经突破一亿套,可以供3亿人居住。空吧。

现在好了,没有人结婚,没有人需要住房,去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%,2012年要锐减40%,幅度比上年要增加10%。建这么多房子,完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起,也买不到;不想买的,拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年,城市老龄化浪潮涌起,高峰期2020年,城市消费力急剧衰退,那个时候再来看看现在的作为,这些人还有脸见江东父老吗?

关于人口,我在《穷人通胀富人通缩》一书中,有过完整的表述,这里不再多讲。

除刘易斯拐点已经发生外,以上三大拐点都将在2012年发生。

其次我们来看看谁在逃顶?

在高位逃顶,在中国的股市和楼市,往往是位高权重之人。以神不知鬼不觉的方式,高位出逃,而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现,机构投资人要出逃,中小投资人一眼就可以看出,所以,在高位出逃方面,我们主要来讲讲楼市,因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。

这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月,央行发布数据,银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视,一个问号是:这些存款储蓄去了哪里?

股市波澜不惊,可见很少有资金大量流入;理财产品一时火起,但是,绝大多数人不会选择,也不信任,因此,有资金流入,据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间;拿去放高利贷,会有一部分,也不会在一个月涌入,因为有机构测算,尽管全国很多城市高利贷泛滥,但总量不会超过500亿。流入楼市和金市,总额不会超过2000亿。也就是说,还有4000多亿,那么,这么多的钱去了哪里?

一个简单的道理,卖了房子,还了贷款,流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。

再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据,环比和同比都超过40%,是全年房地产的销售顶峰。再看看后面,紧接着,一线城市宣布限购,北京市主要领导表态,坚决将房价降下来。在市场上,中小投资人还在拼命博傻,而大投资人一个月内拉高出货,而且,出得干干净净,神不知鬼不觉。

这个顶逃的利索。

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