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中国楼市历史大顶将现这一指标预测如此神奇

2019-01-13 15:20:22

中国楼市历史大顶将现?这一指标预测如此神奇

海通宏观分析师姜超的一篇研报刷爆今日朋友圈。姜超认为,中国地产过热难以持续,2016年或是中国地产市场的历史大顶。姜超称此轮房价的上涨源于去年一线城市存款暴增,而

Choice数据显示,北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉和成都这10大城市的年度金融机构各项存款余额与当地二手房价格指数相关性极高。

先来看看10大城市的存款余额排行榜,以及10大城市目前的房价(二手房指数)。这两张图可以告诉我们,基本上哪个城市钱多,哪个城市的房价就高。

再来看看10大城市存款和二手房指数的涨势比较,我们可以发现,这两条曲线基本上都是纠缠在一起,换句话说,存款和房价的上涨基本同步。

姜超指出,本轮房价上涨始于2015年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关。而在2015年,由于政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。今年的地产销售或已接近历史的顶部,未来面临极大的下行风险。

不过,光大证券徐高并不同意姜超的看法。在2014年2月,国内对地产前景普遍极度悲观的时候,徐高就曾在媒体上发表题为《房价上行趋势难逆转》的文章,从需求和供给双方面分析了推动房价上升的长期因素。文章的基本结论是,推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化,房价长期上涨的趋势就无法逆转。今年房价的快速上升已经再次验证了两年多前做出的这一论断。

徐高认为,的确,房价涨幅与货币信贷增长之间有极高的相关性。如果数据看得足够仔细,可以发现社会融资总量的同比多增与房价同比涨幅之间最为相关。但统计关系不等于因果关系,更不意味货币是因、房价是果。货币代表了可以在全国范围内灵活流动的购买力。如果房价真是因货币而涨,我们应当看到水涨船都高、全国房价呈普涨之局面,没有理由只是主要在一线城市表现其威力。

有人可能认为这是因为一线城市地产具有更多投资或投机的属性,所以货币会向一线城市的地产市场集中。但这一逻辑本身就说明在货币之前,有别的因素在引导房价上涨。货币流向一线城市是其他原因带来的结果。

事实上,一线大城市因积聚效应,自然地会形成强大向心力。而在我国,诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中,更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说,一线城市房价中包含着不小“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应,一线城市房价焉有不高之理。

尽管此轮房价上涨的逻辑与股债一致,都缘于资产荒,但地产市场的风险远小于股市和债市。正如前面所述,一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素。如果再考虑到一线城市已经再次收紧了限购政策,而广大三四线城市房价涨幅依然温和,我国地产市场整体风险可控,远不是有人所渲染的危如累卵的局面。

徐高建议,在地产供需矛盾叠加资产荒的背景下,抑制房价上涨的釜底抽薪之策是加大土地供应。不过,对垄断了土地供应的地方政府来说,这无疑会要减少其来自土地的垄断收益。因此,增加土地供应的政策会面临巨大阻力,就算能够推出,进展也会相当迟缓。因此,当前抑制房价上涨的政策还只能着眼于地产需求来做文章。

要抑制地产需求,既可以通过限制性的政策来堵需求,也可以另辟蹊径,将需求的力量疏导出去。这两者中,疏是更适宜的政策。所谓疏,具体来说就是通过化解资产荒,将资金从地产市场分流出去。这需要稳增长政策的进一步发力。只有政策发力把经济稳住,把各方对中国经济的信心给重新树立起来,实体经济的投资热情才能重新焕发。而随之而来的上马投资项目将分流资产市场的资金,降低房价上涨的动能。

相反

中国楼市历史大顶将现这一指标预测如此神奇

,如果再出台全国性的地产紧缩政策来调控房价,很容易适得其反。这是因为今年房价的上涨还是一定程度上带动了地产投资的复苏,多少起到了托底经济增长的作用。而如果强力调控房价,必然会打击地产投资增速,令经济增长面临更强下行压力。在那种情况下,实体经济的投资热情会更加低迷,随之而来的实体投资项目的减少、以及货币政策在经济低迷背景下的倒逼放松,会导致更多资金流入地产市场,带来更强的房价上涨压力。其结果就会像去年上半年的A股一样:经济越差,资产价格反而因为货币宽松越涨,最终以崩盘收场。

所以,面对当前房价快速上涨的局面,调控政策宜疏不宜堵。短期内,通过稳增长政策带动实体经济投资意愿,分流地产市场资金是上策。当然,这样的政策无法改变房价长期上涨的趋势。但是,在土地的垄断供应制度不能改变的情况下,房价长期下降既不可能,也更不应该成为政策追求的目标。

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